용적률, 건폐율이 낮을수록 사업성이 좋다고?

용적률, 건폐율 이란?

용적률, 건폐율은 감정평가사 시험을 준비할 때나 부동산을 공부하시는 사람들한테

아주 기본적인 용어입니다

용적률 : 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율 (건축연면적 / 대지면적)

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율 (건축면적 / 대지면적)

*건축 연면적은 지하층을 제외한 지상층 바닥 면적입니다

쉽게 말하면

용적률은 세로로 얼마나 높이 지을 수 있느냐

건폐율은 가로로 얼마나 넓이 지을 수 있느냐

의 문제 입니다

그런데 단순히 보면 높이 짓고, 넓이 지을 수 있으면 좋은 것이 아닌가? 하며

무조건 큰 것이 좋다고 생각할 수 있는데요

여러 관점에서 무조건적으로 좋다고는 할 수 없습니다

용적률, 건폐율은 넓은게 좋은걸까?

용적률이 높다면 높은 건물을 지을 수 있습니다

건폐율이 높다면 넓은 건물을 지을 수 있습니다.

(토지의 특성별로 용적률, 건폐율 상한선이 정해져있음)

ex) 100평짜리 땅에 각 50평짜리 지하1층부터 지상3층까지 짓는다고 가정을 해보면

건축면적 = 50평, 건축연면적 = 3개층 x 50평 = 150평

건폐율 = 50 / 100 = 50 % 용적률 = 150 / 100 = 150%

1. 용적률이 높다는 것은 아파트 한채 당 내 땅 지분이 적어진다는 것을 의미합니다.

건물 지은사람은 팔 수 있는 호수가 많아지는 반면에

직접 살고있는 사람은 가진 땅이 적어지죠.

시간이 지날수록 값이 오르는 것은 건물값이 아니라 땅값입니다.

건물은 지은 순간부터 연식이 지나게 되고 인테리어가 후퇴하고, 결국은 가격이 하락합니다

이론적으로 용적률이 큰 아파트를 구매한다는 것은 감가상각이 크다는 것을 의미합니다.

2. 중요한 부분은 용적률이 높은 건물을 지을 수록, 나중에 재건축할 때 이익을 내기가 힘들게 된다는 것을 의미합니다.

용적률 상한이 300% 인 땅에 100%인 건물이 지어져 있다면

부수고 다시 건축을 했을 때 나머지 용적률200% 만큼을 더 지어 이득을 낼 수 있게 됩니다.

하지만 용적률이 이미 꽉채워진 땅은 그렇게 하질 못하기 때문에 들어가는 비용 대비 사업성이 낮아지게 됩니다.

보통 서울에서는 용적률이 180% 이하면 사업성이 좋다고 볼 수 있고 200% 이상이면 재건축을 하기가 힘들다고 봅니다

3. 옛날 구축 건축물의 경우에는 정부에서 임시 용적률을 받아 350% 가까이 지은 건물이 많은데

이러한 구축건물들이 모인 옛날 동네를 가보면 굉장히 빽빽하고 닭장마냥 답답한 느낌을 받습니다.

이 경우에는 재건축이 힘들어 리모델링을 진행해야 하는데 이 마저도 수익성이 높지않아 진행하기가 힘들게 되고

이런 단지들이 개발이 힘든이유가 이런 특징때문입니다.

4. 또한 용적률이 높은 건물을 짓게되면 주변 건물의 조망권과 일조권에 피해가 생기고

이것은 결국 소송까지도 이르게 될 수 있습니다.

(이때 조망권과 일조권이 얼마나 달라졌는가도 감정평가사가 평가하게 되는 항목중 하나입니다.)

결국은 높게 짓게되면 더 많은 비용이 소모될 수 있음을 의미합니다.

가장 기본적인 부동산 용어인 용적률과 건폐율을 알아봤습니다

사업성의 관점에서 봤을 때는 용적률이 높은 것이 좋은 것만은 아니라는 사실이네요

이후 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!