경매 유찰물건, 얼마나 가격이 싸질까?

 

 

"경매에서 물건 가격이 유찰될 때마다 떨어진다는데, 그 비율은 어떻게 계산할까요?"
부동산 경매를 처음 시작하는 분들이라면 이런 궁금증을 한 번쯤 가져보셨을 겁니다. 바로 이때 중요한 개념이 유찰저감률입니다. 경매와 공매에서 물건의 가격이 유찰될 때마다 얼마나 떨어지는지 아는 것은, 경매 성공 여부를 좌우할 만큼 중요합니다. 오늘은 유찰저감률이란 무엇인지, 경매와 공매에서 각각 어떻게 적용되는지, 실전에서 꼭 알아야 할 내용을 전문가의 시선으로 풀어보겠습니다.

 

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목차

1. 유찰저감률이란? 핵심 개념 이해하기
2. 경매에서의 유찰저감률 적용 방식과 사례
3. 공매에서의 유찰저감률: 경매와의 차이점은?
4. 법원별 유찰저감률의 차이: 지역별로 다른 이유
5. 유찰이 반복되는 물건, 위험성과 기회
6. 경매와 공매 투자에 유찰저감률 활용하기

 

 

 

 

유찰저감률이란? 핵심 개념 이해하기

 

유찰저감률은 경매나 공매에서 물건이 유찰될 때마다 가격이 얼마나 감소하는지를 나타내는 비율입니다. 쉽게 말해, 처음 감정된 금액에서 유찰 횟수에 따라 가격이 점점 내려가는 것을 의미하죠.

예를 들어, 감정평가금액이 10억 원인 물건이 경매에 나왔는데, 해당 법원의 유찰저감률이 20%라면:

• 1회차 경매: 최저가 10억 원
• 2회차 경매: 최저가 8억 원 (10억의 20% 감소)
• 3회차 경매: 최저가 6.4억 원 (8억의 20% 감소)

이렇듯, 유찰저감률은 경매 진행 과정에서 물건의 가격이 어떻게 변화하는지 알려주는 중요한 지표입니다.

 

 

경매에서의 유찰저감률 적용 방식과 사례

 

경매에서는 물건이 유찰될 때마다 이전 회차의 최저가에서 유찰저감률만큼 차감됩니다.
하지만 중요한 점은, 유찰저감률이 법원마다 다르다는 사실입니다.

예를 들어:

• 서울중앙지방법원: 유찰저감률 20%
• 부산지방법원: 유찰저감률 30%

만약 10억 원의 감정평가 금액으로 시작된 경매 물건이 서울에서 진행된다면:
1회차 최저가 = 10억 원
2회차 최저가 = 8억 원 (10억 - 20%)
3회차 최저가 = 6.4억 원 (8억 - 20%)

이와 달리, 부산지방법원에서는:
1회차 최저가 = 10억 원
2회차 최저가 = 7억 원 (10억 - 30%)
3회차 최저가 = 4.9억 원 (7억 - 30%)

따라서 경매에 참여할 때는 물건의 지역과 유찰저감률을 반드시 확인해야 합니다.

유찰저감률은 경매가 진행되는 법원마다 다릅니다.(주의 필요!)

지역별로 간략하게 보자면 서울의 모든 법원은 유찰저감률이 20%, 부산의 동부,서부지원은 20%, 부산지방법원은 30% 입니다

또한 경매는 유찰 횟수에 제한이 없기 때문에 낙찰이 될 때까지 가격이 계속 낮아진다는 특징이 있죠. 

(아래표에 자세히 기술)

 

 

 

공매에서의 유찰저감률: 경매와의 차이점은?

 

 

공매에서도 유찰저감률이 적용되지만, 경매와는 계산 방식이 다릅니다.

• 경매: 이전 회차 최저가에서 차감
• 공매: 최초 매각 예정가에서 차감

예를 들어, 10억 원의 공매 물건이 한국자산관리공사(KAMCO)에서 유찰저감률 10%로 진행된다면:
1회차 매각 예정가 = 10억 원
2회차 매각 예정가 = 9억 원 (10억 - 10%)
3회차 매각 예정가 = 8억 원 (10억 - 20%)

또한 공매에서는 최초가의 50%까지 가격이 하락한 경우, 매각이 중단되고 새로운 매각 예정가를 다시 설정합니다. 이 점은 경매와 큰 차이점이니 반드시 유의해야 합니다.

 

 

 

법원별 유찰저감률의 차이: 지역별로 다른 이유

유찰저감률은 법원마다 다르게 설정됩니다. 이는 각 지역의 경매시장 상황과 수요-공급의 균형을 고려하기 때문인데요.

서울 법원은 유찰저감률이 **20%**로 통일되어 있지만, 부산에서는 다음과 같이 법원별로 차이가 있습니다:

• 부산지방법원: 30%
• 부산 동부지원/서부지원: 20%

이 차이는 지역 특성과 시장 수요에 따라 조정된 결과로, 경매 참여 시 물건이 있는 법원의 유찰저감률을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

유찰이 반복되는 물건, 위험성과 기회

경매 물건의 약 70%는 유찰이 1번 이상 된 후 낙찰됩니다.
왜 그럴까요?

• 유찰이 반복되면 가격이 낮아지기 때문에 투자 목적으로 유리한 상황이 됩니다.
• 하지만, 유찰이 많을수록 권리관계가 복잡하거나 숨겨진 문제가 있을 가능성이 높습니다.

예를 들어:

• 임차인의 권리 문제가 해결되지 않은 경우
• 토지의 경계나 소유권 분쟁 등이 얽힌 경우

따라서 유찰이 많은 물건을 선택할 때는 감정평가서, 권리분석 등을 철저히 검토해야 합니다.

 

 

 

경매와 공매 투자에 유찰저감률 활용하기

 

유찰저감률을 활용하면 다음과 같은 전략을 세울 수 있습니다:

1. 투자 예산 설정: 유찰저감률을 기준으로 예상 최저가를 계산해 미리 예산을 확보하세요.
2. 최적의 낙찰 타이밍 판단: 유찰 회차와 가격을 분석해 최적의 타이밍에 입찰하세요.
3. 권리 분석 강화: 유찰이 많은 물건일수록 권리관계를 꼼꼼히 점검하세요.

유찰저감률은 단순히 숫자가 아니라, 투자 성공률을 높이기 위한 핵심 도구입니다.

 

 

 

 

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결론

유찰저감률은 경매와 공매의 특성을 이해하고, 낙찰 가능성과 수익성을 판단하는 데 중요한 기준입니다.

• 경매는 유찰이 반복될수록 투자 기회가 늘어나지만, 위험 요소를 철저히 검토해야 합니다.
• 공매에서는 유찰저감률과 최초가의 하락 제한을 고려해 전략을 세우세요.

꾸준히 학습하고 실전을 통해 경험을 쌓는다면, 유찰저감률을 활용한 경매와 공매 투자로 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

이후 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!