임대차 3법 간단히 알아보자

 

 

 

 

 

임대차 3법이란?

 

 

임대차 3법은 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말하며

 

1. 계약갱신 청구권제 :  기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2년으로 연장할 수 있는 권한

 

2. 전월세 상한제 :  계약갱신 청구권으로 인해 계약을 갱신 할 경우임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다

3. 전월세 신고제 :  주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 임대기간, 계약금, 보증금, 임대료 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다

 

 

위의 3가지 입니다(2020.7.31 부터 시행)

 

 

 

 

계약갱신 청구권제

 

 

계약갱신 청구권제는 기존 2년의 임대차기간을 2+2로 연장할 수 있는 권한으로

세입자는 2년간 거주한 후 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.

이때, 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우에 아래 사진에 해당하는 사유없이는 거절하지 못하는 법입니다.

 

아래의 사유란, 간단히 말하면

임차인이 거짓으로 임차를 했거나, 번개나 태풍으로 주택이 일부 멸실됐거나 재건축 등

이러한 특수한 경우를 뜻합니다.

한마디로 정상적인 경우에 거절하지 못한다는 거죠

 

 

 - 유의할 점 - 

 

이 청구권제는 임차인에게 굉장히 유리한 법안입니다.

또한 알고 계셔야할 것이 계약갱신 청구권을 사용하기전부터 이미 

임대차 기간이 경과된 경우의 묵시적 갱신과는 다릅니다

2년의 계약이 끝났지만, 아무런 상의없이 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는

계약갱신 청구권에 의한 연장으로 보지 않습니다

이는 4+2 가 될 수 있다는 말이죠

임대인의 경우에는 필히 청구권을 사용했다는 내용증명 등의 방식으로 입증을 해야합니다

 

 

 

 - 계약갱신 청구권제로 인한 영향 -

 

서울의 입대차 수요량은 공급량보다 훨씬 많습니다

이것이 집값이 계속해서 오르는 근본적인 원인이죠

또한 2년마다 집을 알아보기란 여간 힘든일이 아니고

이를 위해 임차인에게 이러한 유리한 법안을 만들었지만

이 법안으로 인해 오히려 집값이 더 올랐다는 의견도 있습니다

 

2+2 계약 갱신으로 인해 공급량이 더 줄어들게 됐고, 

그로인해 남아있는 주택의 임대차 가격이 더 오를 수 밖에 없다는 것 입니다

또한 임대인의 입장에서 이 법안을 시행하기전에 이미 전세 가격을 미리 올렸다는 의견도 있습니다

 

 

 

 

 

 

전월세 상한제

 

 

전월세 상한제는 말그대로 계약갱신을 할 때

임대료의 상승폭을 최대 직전계약 임대료의 5%까지를 상한선으로 둔다는 것입니다

앞 선 계약갱신 청구권제의 헛점을 막기위한 법안인데요

계약갱신 청구권을 임차인이 사용한 경우에 임대인이 임대료를 말도 안되게 올려

임차인 스스로 권리를 포기하고 나가게 만드는 상황을 없애기 위해 만든 법안입니다.

 

 

 

- 유의할 점 -

 

 

1. 전월세 상한제는 계약갱신 청구권에 의한 계약일 경우에만 적용됩니다.

2. 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아

    임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

3. 집주인이 제 3자에게 집을 팔았더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다

4. 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며

5. 계약을 1회 이미 갱신하여 4년 계약이 끝난 이후, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전월세 신고제

 

 

전월세 신고제란 임대차 계약을 맺고 난 후 30일 내로 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 법입니다

 

 

 

 - 전월세 신고제로 인한 영향 -

 

이전까지는 전월세를 신고하지 않았기 때문에 집주인이 탈세의 경우가 굉장히 많았습니다

하지만 전월세 신고제를 도입한 이후 탈세의 문제는 줄고있지만

이 역시도 다른 문제가 있습니다

집주인이 월세를 일정금액 이상 받게되면 세금으로 나가는 비용이 많아지기 때문에

월세를 줄이고 관리비를 많이 받는 현상이 발생하게 됩니다

예를 들면

월세50 관리비5   ->    월세30 관리비25

로 계약을 함에 따라 탈세를 하는 방식입니다.

관리비는 임대인 입장에서 비용으로 지출되는 부분이기 때문에

소득으로 잡히지가 않습니다  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차인의 권리신장을 위해 만들어진 법안에 많은 구멍들이 보입니다

전월세 신고 또한 제대로된 금액을 신고하지 않는 경우 또한 많다고 하니

여러모로 주의가 필요해 보입니다

요새는 임대차 3법 폐지에 관해서 많은 뉴스가 올라오고 있습니다

많은 논란이 있는 법안이니 미리 공부해 두는게 좋겠습니다

 

이후에는 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!