전세 사기 경매 시장, 무엇이 문제이고 어떻게 대응할까?

 

 

경매 시장에서 전세 사기 물건이 끊임없이 등장하면서 투자자들과 피해자 모두에게 혼란을 주고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 전세 사기 피해 보증금을 대위변제한 뒤 경매로 회수하려는 과정에서 여러 문제가 발생하고 있죠. 오늘은 이와 관련된 주요 이슈들을 살펴보며 여러분이 궁금해할 수 있는 내용을 전문가의 시각에서 설명드리겠습니다.

목차

1. 전세 사기 경매 물건, 왜 유찰이 반복될까?
2. HUG의 인수조건변경부와 경매 시장 교란
3. HUG의 '셀프 낙찰' 전략과 그 파급 효과
4. 헐값에 매수 후 임대차 재계약, 제2의 사기 위험
5. 낙찰가율 상승으로 인한 시장 왜곡
6. 근본적인 해결책은 무엇일까?

 

 

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1. 전세 사기 경매 물건, 왜 유찰이 반복될까?

경매에 나온 전세 사기 피해 주택들은 대부분 대항력을 갖춘 임차인이 거주하고 있습니다. 이는 입찰자가 해당 주택을 낙찰받더라도 기존 임차인의 권리를 그대로 인수해야 한다는 의미인데요. 낙찰자가 보증금을 추가로 반환해야 하는 위험 부담이 크기 때문에, 입찰자가 거의 없는 상황이 반복됩니다. 결국 이러한 물건들은 무한 유찰될 수밖에 없습니다.

HUG는 이러한 무한 유찰을 방지하기 위해 임차권 인수조건변경부를 통해 대항력 포기서를 제출하게 합니다. 이를 통해 경매 물건의 경쟁률을 높이고 낙찰가를 어느 정도 유지하려는 목적입니다.

 

 

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2. HUG의 인수조건변경부와 경매 시장 교란

HUG가 임차권 인수조건변경부 물건들을 직접 경매에 참여해 높은 가격에 낙찰받고 있습니다. 본래 경매 투자자들이 싸게 낙찰받아 수익을 창출할 수 있는 구조였으나, HUG가 시장에 개입하면서 낙찰가가 비정상적으로 높아지고 있습니다. HUG는 매각 대금에서 배당받을 보증금과 낙찰가를 상계처리하기 때문에 실질적으로 자금 부담이 적어 높은 가격에 입찰할 수 있습니다. 그러나 일반 입찰자는 이러한 전략을 사용할 수 없어 어려움을 겪고 있습니다.

HUG가 낙찰받은 물건들은 공공임대로 전환하려는 계획이 있으며, 이를 통해 전세 사기 피해자들을 보호하려는 의도도 포함되어 있습니다.

 

 

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3. HUG의 '셀프 낙찰' 전략과 그 파급 효과

HUG가 경매 물건에 직접 입찰하여 낙찰받은 건수는 2022년부터 2024년까지 총 1244건에 달합니다. 서울, 인천, 경기 지역에서 집중적으로 발생하고 있으며, 이로 인해 해당 지역 법원들은 경매 사건 처리에 많은 시간이 소요되고 있습니다. 통상적으로 1시간이면 끝날 경매가 2시간 이상 걸리는 경우도 다반사입니다.

HUG의 '셀프 낙찰' 전략은 전세 사기 피해자를 보호하려는 목적이지만, 시장에서는 낙찰가율을 인위적으로 끌어올려 투자자들의 입찰 의지를 꺾고 있습니다.

 

 

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4. 헐값에 매수 후 임대차 재계약, 제2의 사기 위험

특정 법인들이 경매에서 헐값에 매수한 뒤 새로운 임차인을 들여 수익을 창출하는 사례가 빈번하게 나타나고 있습니다. 예를 들어 감정가가 1억 5000만 원인 빌라가 226만 원에 낙찰된 사례도 있습니다. 이러한 법인들은 HUG에 보증금을 상환하지 않고 새로운 임대차 계약을 체결하며, 임차인이 다시 한 번 피해를 입을 수 있는 위험을 야기합니다.

이에 따라 HUG는 해당 법인들을 상대로 지급명령 및 소송을 제기하고 있으나, 회수율은 매우 낮은 실정입니다. 2022년부터 2024년까지 경매로 보증금을 전액 회수한 비율은 15%에서 0.2%로 급감하고 있습니다.

 

 

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5. 낙찰가율 상승으로 인한 시장 왜곡

HUG가 경매에 직접 참여하면서 낙찰가율이 높아지자, 경매 시장에 참여하려는 투자자들의 수익성이 떨어지고 있습니다. 본래 유찰을 통해 감정가 대비 10% 이내로 내려간 가격에 낙찰받을 수 있었던 물건들이 이제는 높은 가격에 낙찰되면서 투자 메리트가 사라지고 있습니다. 이는 경매 시장의 교란으로 이어지며 장기적으로는 부동산 시장의 안정성을 해칠 수 있습니다.

 

 

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6. 근본적인 해결책은 무엇일까?

전세 사기 피해자 보호와 시장 안정화라는 두 가지 목표를 동시에 달성하기 위해서는 보다 근본적인 정책 개선이 필요합니다. HUG의 역할을 명확히 하고, 시장 참여자 간의 공정성을 확보할 수 있는 방안이 마련되어야 합니다. 또한, 전세 사기를 근본적으로 예방할 수 있는 법적·행정적 보완 조치가 절실합니다.

이후 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!