부동산 양도와 취득의 시기, 제대로 알기!

 

 

부동산 거래를 하면서 대금청산일, 분양권 취득, 이혼에 따른 재산분할 등 양도·취득의 시기를 정확히 이해하는 것은 필수입니다. 이 기준은 세금, 법적 문제와 직결되며 올바른 의사결정을 가능하게 합니다. 그러나 복잡한 조건과 사례별 차이로 인해 헷갈리기 쉽죠. 오늘은 부동산 전문가로서 각 상황에 따른 양도 및 취득 시기의 주요 기준과 세부 내용을 알려드립니다.

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목차

1. 대금청산일의 기준과 예외 상황
2. 건축물, 장기할부조건, 분양권의 시기 판단
3. 조합원 입주권과 상속 및 증여의 취득 시기
4. 점유 취득시효와 공익사업 수용의 양도 시기
5. 물납과 이혼에 따른 재산분할의 법적 판단 기준
6. 경매로 양도·취득 시 유의할 점

 

 

 

1. 대금청산일의 기준과 예외 상황

 

부동산 거래에서 가장 기본적인 양도·취득 시기는 대금청산일입니다. 이는 매매 대금이 최종적으로 정산된 날짜를 의미하며, 일반적으로 소유권 이전 등기보다 우선합니다.

예외적인 상황:

• 채무인수: 잔금을 채무로 대체하는 경우, '채무승계일'이 대금청산일이 됩니다.
• 융자 충당: 분양받은 아파트의 잔금을 융자로 처리할 경우, 융자 실행일을 기준으로 삼습니다.
• 실제 지급일과 계약서상의 잔금일 불일치: 계약서상의 잔금일보다 실 지급일이 앞선다면 실제 지급일이 대금청산일입니다.

이처럼 대금청산일은 부동산 거래의 시기를 정확히 결정짓는 중요한 요소입니다.

 

 

2. 건축물, 장기할부조건, 분양권의 시기 판단

 

건축물의 양도·취득 시기

직접 건축한 건축물의 경우, 사용승인서 교부일이 기준입니다. 하지만 승인 이전에 사용을 시작하거나 임시사용승인을 받았다면 해당 날짜가 시기가 됩니다.

장기할부조건

장기할부조건의 매매는 다음 요건을 만족해야 합니다:

• 계약금을 제외한 대금이 2회 이상 분할 지급.
• 잔금 지급 기간이 1년 이상.
  시기는 소유권 이전 등기, 인도일, 사용수익일 중 가장 빠른 날짜로 정합니다.

분양권

• 조합원의 분양권: 사업계획승인일.
• 수분양자의 분양권: 당첨일 또는 대금청산일.

분양권의 취득 시기는 법적 권리를 명확히 하기 위한 기준이므로 정확히 이해해야 합니다.

 

 

3. 조합원 입주권과 상속 및 증여의 취득 시기

 

조합원 입주권

• 원조합원: 관리처분계획 인가일.
• 승계조합원: 대금청산일.

상속 및 증여

• 상속: 상속개시일. (상속등기와 무관)
• 증여: 증여등기 접수일.

이처럼 조합원과 상속·증여의 시기는 상속세나 증여세와 직접적으로 연결되므로 중요한 판단 기준이 됩니다.

 

 

4. 점유 취득시효와 공익사업 수용의 양도 시기

 

점유 취득시효

20년간 평온하게 부동산을 점유했다면 점유 개시일이 취득 시기가 됩니다.

공익사업 수용

토지보상법에 따른 수용의 경우, 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기일 중 빠른 날이 양도 시기로 판단됩니다.

• 보상금이 변동된 경우에는 변동 보상금 확정일이 추가됩니다.

수용 사례는 세금 신고와 납부 시기에 직접 영향을 미치므로 주의가 필요합니다.

 

 

 

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5. 물납과 이혼에 따른 재산분할의 법적 판단 기준

 

물납

상속세 납부 시 자산을 대신 납부하는 경우, 양도 시기는 물납 허가 통지일, 취득 시기는 상속개시일입니다.

이혼에 따른 재산분할

• 재산분할: 이혼 전 배우자의 부동산 취득 시기.
• 위자료: 소유권 이전 등기 접수일.

재산분할과 위자료는 성격에 따라 취득 시기가 달라지는 만큼 법적 분쟁을 방지하려면 정확한 판단이 필요합니다.

 

 

 

6. 경매로 양도·취득 시 유의할 점

 

경매에서는 대금 완납일이 양도·취득 시기가 됩니다. 다만, 대금청산일이 불분명하거나 등기가 완료되었다면 등기 접수일을 기준으로 합니다.

경매는 일반 매매와 달리 법원이 관여하므로 세부적인 기준을 명확히 이해하고 접근해야 합니다.

 

 

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결론: 부동산 거래는 양도와 취득 시기를 정확히 아는 것이 시작!

양도와 취득의 시기를 정확히 아는 것은 세금, 법적 문제에서 불필요한 리스크를 줄이고 효율적인 자산관리를 가능하게 합니다. 각 상황에 따른 규정을 충분히 숙지하고, 복잡한 경우에는 반드시 전문가의 조언을 구하세요. 정확한 정보는 성공적인 부동산 거래의 출발점입니다.

 

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이후 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!