경매 초보자도 쉽게 이해하는 후순위 임차인 물건 공략법

 

 

안녕하세요! 부동산 경매에 도전하고 싶지만 어떻게 시작해야 할지 막막하신가요? 오늘은 경매 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 "후순위 임차인이 있는 물건"에 대해 이야기해 보려고 합니다.

후순위 임차인 물건이란?
후순위 임차인은 집주인과 임대차 계약을 맺고 거주 중이지만, 근저당권 설정일 이후에 전입신고를 한 경우를 말합니다. 이 경우 임차인의 권리는 경매 낙찰 시 대부분 소멸되므로, 초보자도 비교적 부담 없이 접근할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

 

 

1. 후순위 임차인 물건을 선택하는 이유

 

 

• 권리분석이 간단하다
  경매의 핵심은 권리분석인데요, 후순위 임차인이 있는 물건은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.
  즉, 임차인의 권리가 소멸되기 때문에 추가 비용 발생 없이 명도를 진행할 수 있습니다.
• 명도가 쉬운 편이다
  후순위 임차인은 배당을 받기 위해 낙찰자와 협력해야 하는 경우가 많습니다.
  예를 들어, 임차인이 배당받으려면 낙찰자에게 명도확인서와 인감증명서를 요청해야 하는데, 이는 명도 과정을 더 수월하게 만들어줍니다.
• 경쟁률이 적당하다
  초보자에게 가장 이상적인 물건은 '쉽지만 지나치게 인기 있지 않은 물건'입니다. 후순위 임차인 물건은 고수에게는 너무 간단하게 느껴질 수 있지만, 초보자에게는 도전하기 적합한 선택입니다.

 

 

 

 

2. 후순위 임차인 물건 공략 3단계

 

이제 후순위 임차인 물건을 실제로 확인하고 낙찰받는 과정을 단계별로 살펴보겠습니다.

1. 소유자/채무자/임차인 확인

경매 사이트에서 물건 정보를 확인합니다.

• 소유자와 채무자가 동일한지 확인하세요.
• 임차인의 보증금과 전입신고 날짜를 확인하세요.
  예를 들어: 보증금 4,000만 원, 월세 35만 원인 임차인이 근저당권 설정일(2016년 1월 6일) 이후에 전입신고를 했다면, 후순위 임차인에 해당합니다.

2. 말소기준권리 찾기

말소기준권리는 임차인의 권리가 소멸되는지 여부를 판단하는 기준입니다.

• 보통 등기부등본이나 경매 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
• 예를 들어: 임차인이 근저당 설정일 이후에 전입신고를 했다면, 임차인의 권리는 소멸됩니다.

3. 매각물건명세서 확인

매각물건명세서는 법원이 발행하는 공식 문서로, 경매 물건의 상태를 명확히 알려줍니다.

• 비고란에 특별한 내용이 없다면 안전한 물건입니다.
• 예를 들어: 비고란에 "임차인 대항력 없음"이라고 기재되어 있다면, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

3. 후순위 임차인 물건 낙찰 후, 주의할 점

 

 

• 임차인의 보증금 중 최우선변제금액이 있는 경우, 일부 금액은 우선 배당됩니다.
  예를 들어: 보증금 4,000만 원 중 2,000만 원이 최우선변제금액으로 배당되고 나머지 금액은 배당되지 않는다면, 낙찰자와의 협상 여지가 생길 수 있습니다.
• 이 과정에서 명도확인서와 같은 서류를 제공하면, 명도를 쉽게 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 초보자에게 후순위 임차인 물건이 좋은 이유

 

 

• 권리분석이 간단하고, 추가 비용 인수 가능성이 적습니다.
• 명도 과정을 통해 임차인과 협력하며 문제를 해결할 수 있습니다.
• 실전 경험을 쌓기에 적합합니다.

 

 

 

 

 

 

 

결론: 작은 성공부터 시작하세요

후순위 임차인이 있는 물건은 초보자가 도전하기 가장 좋은 경매 물건 중 하나입니다. 권리분석과 명도가 간단하고, 적당한 경쟁률로 수익을 낼 가능성이 높습니다.

지금 바로 실천하세요!

• 경매 정보사이트에 접속해 물건을 검색하세요.
• 후순위 임차인이 있는 물건을 필터링하고, 권리분석을 연습해 보세요.
• 하루 3건씩, 한 달 동안 100건을 분석하면 자신감이 생길 겁니다.

이후 다른 실생활에 도움되는 정보로 포스트하겠습니다

기분좋은 하루 되세요!